Glosario inmobiliario
Los avisos están llenos de palabras que nadie explica. Acá está qué significa cada una, con la letra chica que conviene mirar y, donde cambia algo.
Costos
Expensas
#- La cuota mensual que paga cada unidad de un edificio para cubrir los gastos comunes: portería, limpieza, ascensores, seguro y arreglos.
- Se dividen en ordinarias (los gastos de todos los meses) y extraordinarias (una obra puntual, como cambiar el ascensor o impermeabilizar la terraza). Al comprar conviene pedir las últimas liquidaciones: unas expensas altas cambian la cuenta tanto como el precio, y una extraordinaria en curso se hereda con el departamento.
Impuesto de sellos
#- Impuesto provincial que grava la escritura de compraventa. En la provincia de Buenos Aires es del 2% del valor de la operación, y se reparte normalmente mitad y mitad entre comprador y vendedor salvo pacto distinto.
- Hay exención para la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta cierto monto, que la provincia actualiza. Es una de las cosas a preguntar.
Gastos de escrituración
#- El total de lo que cuesta pasar la propiedad a tu nombre: honorarios del escribano, impuesto de sellos, aportes notariales y los certificados que hay que pedir.
- Como referencia se habla del 6% al 8% del valor de la operación, y por costumbre los paga el comprador aunque las partes pueden convenir otra cosa. No entra en el precio publicado: el precio del aviso es sólo la propiedad.
Comisión inmobiliaria
#- Lo que cobra la inmobiliaria por intermediar. En la provincia de Buenos Aires la fija la ley de martilleros y corredores.
- En venta se habla del 3% a 4% a cargo del comprador. En alquiler lo usual es el proporcional de un mes de comisión por parte, es decir, el valor de un mes por parte del inquilino y otro por parte del propietario.
Papeles
Boleto de compraventa
#- El contrato privado que firman comprador y vendedor antes de la escritura, donde se fijan precio, plazos y condiciones, y con el que se entrega la seña.
- No transfiere la propiedad: eso lo hace la escritura. Pero obliga a las dos partes, así que lo que quede mal escrito acá se arrastra hasta el final. Conviene que lo revise un escribano o un abogado antes de firmar, no después.
Escritura traslativa de dominio
#- El acto ante escribano público con el que la propiedad pasa efectivamente a nombre del comprador, y que después se inscribe en el Registro de la Propiedad.
- Recién cuando está inscripta sos dueño frente a terceros. El escribano lo elige quien paga la escritura, que por costumbre es el comprador.
Apto crédito
#- Que la propiedad está en condiciones de ser comprada con un crédito hipotecario: título perfecto, sin deudas ni juicios, y con la documentación al día.
- Lo que más lo bloquea es un título observable —una sucesión sin terminar, una posesión sin escriturar— o que el banco tase por debajo del precio pedido. Que el aviso diga "apto crédito" no reemplaza a la tasación del banco.
Posesión
#- El momento en que se entregan las llaves y el comprador puede ocupar la propiedad.
- No siempre coincide con la escritura: puede pactarse antes o después. Cuanto más se separan las dos fechas, más importa que el boleto diga con precisión quién paga qué en el medio.
Medidas
Metros cubiertos
#- La superficie con techo y cerrada por paredes: los ambientes de adentro, medidos por fuera de los muros.
Metros semicubiertos
#- La superficie con techo pero abierta al menos de un lado: balcones, galerías, cocheras cubiertas sin cerrar.
- Se suele computar a la mitad al calcular el precio por m², porque no vale lo mismo que un ambiente cerrado. Cuando un aviso mezcla todo en un solo número, el precio por m² parece más barato de lo que es.
Metros totales
#- La suma de cubiertos, semicubiertos y descubiertos (patio, jardín, terraza propia).
- Es el número más grande y por eso el que más se publica. Para comparar dos propiedades entre sí, los cubiertos son la medida honesta.
Ambientes
#- En Argentina se cuentan los espacios principales: el living y los dormitorios. La cocina y el baño no cuentan.
- Un "2 ambientes" es living más un dormitorio. Un "3 ambientes" es living más dos dormitorios. La cocina cuenta sólo si es un ambiente separado y con ventana, y ahí algunos avisos la suman: por eso conviene mirar los m² y no sólo el número.
Tipos
Monoambiente
#- Una unidad de un solo ambiente, donde el espacio de estar y el de dormir son el mismo.
- Si tiene el dormitorio separado por un tabique o un desnivel se lo llama "monoambiente dividido", que sigue siendo un ambiente a los efectos de la cuenta.
PH (propiedad horizontal)
#- Una unidad dentro de un lote compartido con otras, típicamente en planta baja o primer piso, con entrada por un pasillo común y sin los servicios de un edificio.
- Suele tener patio o terraza propia y expensas bajas o nulas, porque no hay portería ni ascensor. La contra: los arreglos comunes se acuerdan entre vecinos sin administración de por medio.
Dúplex
#- Una unidad de dos plantas conectadas por una escalera interna.
A estrenar
#- Una unidad nunca habitada, en un edificio terminado o próximo a terminarse.
- Distinto de "en pozo", que es comprar antes de que exista: ahí se paga en cuotas durante la obra y el riesgo es que la obra se demore o no termine.
Alquiler
Garantía
#- El respaldo que pide el propietario para asegurarse el cobro del alquiler. Puede ser una propiedad de un tercero, un seguro de caución o un recibo de sueldo.
- La ley 27.551 obliga al propietario a aceptar al menos dos de las opciones que ofrezca el inquilino para que la garantía propietaria no sea la única puerta.
Depósito en garantía
#- El dinero que el inquilino deja al firmar y recupera al irse, si no hay daños ni deudas. No puede superar el equivalente a un mes de alquiler.
- Se devuelve al valor del ÚLTIMO mes de alquiler, no al del primero.
Alquiler temporario
#- Un alquiler por días, semanas o meses, con fines turísticos o transitorios. Se rige por reglas distintas al alquiler de vivienda permanente.
- En Mar del Plata es un mercado entero en sí mismo: los precios de enero y febrero no se parecen a los del resto del año, y muchas unidades sólo se ofrecen en temporada.
Mar del Plata
Temporada
#- En Mar del Plata, el verano: de mediados de diciembre a fines de febrero, con enero como pico.
- Marca el mercado de dos maneras. El alquiler temporario multiplica sus precios, y la venta se mueve distinto: hay más oferta publicada en primavera, cuando los propietarios preparan la unidad para alquilarla o venderla antes del verano.
Frente al mar
#- Una unidad sobre la costa, con vista directa al océano sin edificios en el medio. En los avisos aparece también como "vista al mar", que es más laxo.
- La diferencia de precio entre frente al mar y vista al mar es grande, y la diferencia entre "vista al mar" y "vista lateral al mar" también. Conviene mirar las fotos y la orientación antes que la etiqueta.
Contrafrente
#- Una unidad cuyas ventanas dan al fondo del edificio y no a la calle.
- Suele ser más silenciosa y más barata que la de frente. Lo que hay que mirar es a qué da: un contrafrente a pulmón de manzana tiene luz; uno a un patio de aire y luz, poca.
Antes de tomar una decisión
Esto es información general para entender un aviso, no asesoramiento legal ni impositivo. Los montos y porcentajes de impuestos y comisiones los fija la normativa vigente y cambian: antes de firmar, confirmalos con tu escribano.